L'immobilier à l'Île Maurice

Située à l'est de Madagascar, l'Île Maurice s'étend sur 1 865 km² et abrite une population d'environ 1,27 million d'habitants en 2023, selon les dernières estimations officielles. Cette densité relativement forte (environ 620 hab./km²) se concentre autour de villes comme Port-Louis, Curepipe, Quatre Bornes et Vacoas. Le reste de l'île se compose de villages côtiers, de terres agricoles et de zones naturelles préservées.

L’île se distingue par une diversité culturelle forte, fruit de son passé colonial français et britannique, mêlé à des influences africaines, indiennes, chinoises et créoles. Cette richesse se retrouve dans la langue (anglais et français cohabitent avec le créole), la gastronomie, les traditions religieuses et les festivals populaires. L’activité économique repose sur les services, le textile, le tourisme et, de plus en plus, le secteur patrimonial.

Avec un âge médian de 37,8 ans, la société mauricienne reste dynamique, bien que, à l'instar de la France, l'on note une tendance au vieillissement généralisé de la population moyenne, comme dans de nombreux pays. La population active représente une part importante des habitants, renforçant la demande en résidences principales, mais aussi en logements intermédiaires.

Le taux d’urbanisation, estimé à environ 42 %, traduit une concentration progressive dans les centres équipés. Ce phénomène accompagne la croissance des infrastructures, des zones d'activité et du tourisme, tout en préservant certaines régions naturelles pour le développement résidentiel haut de gamme.

Le parc immobilier mauricien comptait environ 411 700 logements en 2022, dont 369 000 résidences privées. Fait remarquable : environ 89 % des ménages sont propriétaires de leur habitation, un chiffre très supérieur à la moyenne mondiale. Seuls 8 % des résidents sont locataires.

Les types de logements varient selon les zones : maisons individuelles en campagne, petits immeubles en zone urbaine, villas luxueuses et résidences haut de gamme sur les littoraux très prisés par les acheteurs internationaux. La croissance des programmes immobiliers encadrés (PDS, IRS, RES...) a permis d’adapter l’offre aux exigences des investisseurs tout en structurant l’urbanisme.

Les tarifs de l’habitat mauricien connaissent une progression notable. En 2024, le prix moyen d’un appartement s'élevait à environ 21,6 millions de roupies mauriciennes (~457 000 USD), contre 28,5 millions pour une maison (~602 000 USD). Mais ces moyennes masquent des disparités régionales importantes.

Dans l’Est de l’île, très recherché pour son calme et ses plages sauvages, les maisons atteignent 74,6 millions MUR (~1,57 M USD). En revanche, les régions du centre sont plus accessibles, avec des maisons autour de 11,5 millions MUR (~243 000 USD). Le Nord (Grand Baie), l’Ouest (Flic-en-Flac) et le Sud affichent des valeurs intermédiaires.

Le prix au mètre carré varie également : en ville, il oscille entre 758 et 1 579 €/m², tandis qu’en bord de mer, il peut atteindre 2 000 à 4 000 €/m² pour les biens de prestige. Cette hausse continue s’explique par la demande croissante, la rareté foncière et la montée des coûts de construction.

Le secteur touristique est l'un des piliers de l'économie mauricienne, avec environ 1,3 million de visiteurs entre juillet 2023 et juin 2024, soit un chiffre équivalent à la population résidente annuelle et une hausse continue en 2024-2025. Rien que sur les cinq premiers mois de 2025, l'île a accueilli plus de 565 000 touristes, majoritairement français, sud-africains et britanniques.

Cette fréquentation a un impact direct sur le marché résidentiel, notamment via la location saisonnière, les résidences secondaires et les programmes haut de gamme. Elle dynamise les zones balnéaires comme Grand Baie, Tamarin ou Belle Mare, où les biens immobiliers se valorisent rapidement. Les investisseurs profitent ainsi d'une double opportunité : capitaliser sur la valorisation des actifs tout en générant des revenus locatifs attractifs.

L'Île Maurice se distingue par une fiscalité douce et une politique d'accueil favorable aux investisseurs étrangers. Plusieurs programmes permettent l’acquisition de résidences par des non-résidents : IRS, RES, PDS, Ground+2, Smart City Scheme. L'achat d’un logement dépassant 375 000 USD peut même ouvrir droit à un permis de résidence permanent.

Les avantages fiscaux sont nombreux : à l’exception d’un droit d’enregistrement à l’achat, pas d'impôt sur la fortune ni de droits de succession. Le marché est régulièrement encadré par l'Economic Development Board (EDB) pour garantir la transparence. Les infrastructures modernes (hôpitaux, écoles internationales, réseaux routiers) renforcent encore l’attractivité de l’île.